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Comment conclure un bail étudiant (location et colocation) ?

Voici quelques conseils juridiques pour conclure un bail étudiant en location ou colocation.

Quand on arrive dans une nouvelle ville pour commencer ou continuer ses études, on aimerait pouvoir passer en accéléré les quelques jours voire quelques semaines qui vont servir à trouver un logement. Entre un propriétaire strict, une caution difficile à trouver pour certains, l’assurance qu’on a encore oubliée et le rush des visites, on vous aide à faire le point.

Que savoir sur le contrat de bail ?


Le contrat de bail est obligatoirement écrit et signé par les deux parties. Si le propriétaire ou une agence ne vous le propose pas, fuyez ! D’autant que sans bail, la CAF ne vous versera pas l’ALS ou l’APL (deux types d’aide au logement).

A partir du 1er août 2015, un modèle type a été prévu par le Ministère du logement. Il reprend les obligations réciproques entre bailleur et locataire(s), la plus importante étant que le bailleur laisse l’étudiant occuper son bien immobilier tant que ce dernier paie un loyer.

Le bail établi par le Gouvernement n’est pas obligatoire, mais son contenu l’est : cela signifie que si votre contrat de bail n’est pas exactement le même, il doit contenir les mêmes informations au minimum. Il doit obligatoirement être signé en deux exemplaires, et une de plus pour chaque caution, sachant que chaque partie doit conserver un exemplaire. Conservez donc précieusement votre bail une fois signé !

A partir du 1er août 2015, il faut également que la notice d’information sur les obligations entre bailleurs et locataires soit annexée au bail et remise aux deux parties.

Enfin, le bail doit impérativement concerner un bien de plus de 9m² (la surface minimale possible).

Quelle location pour un étudiant ?


L’étudiant a le choix entre une location meublée avec un bail étudiant, ou une location meublée ou vide avec un bail classique. Un bail est dit étudiant quand il concerne un bien immobilier meublé, et qu’il a une durée de 9 mois (généralement de septembre/octobre à mai/juin) sans reconduction tacite.

Sinon, un bail classique a une durée d’un an pour un bien meublé, ou de 3 ans pour un bien vide. Le bail étudiant est alors avantageux pour un étudiant qui ne passe qu’une année universitaire dans une ville, et rentre au domicile familial pour les vacances, car il n’aura pas à donner congé à son bailleur, c’est-à-dire interrompre le bail avant la fin prévue.

Vu que le bail étudiant concerne forcément un bien meublé, vous n’aurez pas à vous préoccuper du déménagement d’un lit, d’un réfrigérateur et d’un énorme placard. Une location meublée contient en effet le minimum vital. Ainsi, un logement sans couchage, sans table, sans chaises, sans rangement, sans luminaires, et sans équipements pour vivre (couverts, électroménager, ustensiles de cuisine surtout) ne saurait pas être qualifié de « meublé ».

Pour un bail étudiant, le propriétaire ne peut pas vous demander de partir avant la fin de ce bail.

Comment parvenir à la signature du bail ?


Ne commencez pas les visites et les rendez-vous avec les agences ou les propriétaires si vous n’avez pas commencé votre dossier de location. Rassemblez vos pièces personnelles (justificatif d’identité, justificatif étudiant, RIB) et celles de vos garants (avis d’imposition, bulletins de salaire, justificatif d’identité).

La loi interdit aux propriétaires de vous demander les documents suivants : relevés de compte bancaire, autorisation de prélèvement automatique, dossier médical, extrait de casier judiciaire, photographie d’identité, ou un chèque de réservation du logement. Faites donc attention et soyez au courant de vos droits !

Une fois le dossier constitué, effectuez les visites, seul ou à plusieurs si vous êtes en colocation. Assurez-vous d’avoir un dossier prêt à chaque visite : il n’en sera que plus rapidement traité. Il est possible qu’un document manque, mais vous devrez alors être réactif pour le fournir, tant que le propriétaire (ou l’agence immobilière) a le droit de vous le demander.

Essayez d’effectuer les visites en personne, sauf pour les mineurs, car de plus en plus d’agences ou propriétaires refusent d’attribuer un logement à une personne qui ne l’a pas vu, même si des membres de sa famille ou des amis l’ont visité pour lui/elle. Leur objectif est de louer vite et bien à un locataire qui va rester le plus longtemps possible et prendre le plus soin de leur appartement.

Si votre dossier est accepté, convenez d’une date d’entrée en location avec votre propriétaire. Ce jour-là, effectuez l’état de lieux, qu’il faudra annexer au contrat de bail. Soyez aussi précis et rigoureux que possible : faites noter les moindres éléments qu’il vous semble utile de signaler pour éviter le recours à la caution ou à votre garantie. Payez les frais pour entrer dans le logement, signez le contrat de bail, et vous pourrez enfin emménager.

Quels frais pour un bail étudiant ?


Il est quasiment systématique que les bailleurs demandent une caution aux étudiants qui louent un logement et c’est souvent aux parents de se porter garant. Le garant doit signer le contrat de bail et un exemplaire supplémentaire doit lui être remis.

Pour les étudiants de moins de 28 ans sans caution possible, il est possible que l’Etat se porte garant grâce à la CLE (caution locative étudiante). Il suffit de remplir les conditions et de déposer un dossier sur lokaviz.fr.

Pour le dépôt de garantie, son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, et à deux mois de loyer hors charges pour une location meublée ou étudiante. En fin de bail, le propriétaire doit vous le restituer sous un mois si l’état des lieux est conforme. Si l’état des lieux n’est pas conforme et que des frais doivent être engagés pour des réparations ou des impayés de loyer, le dépôt de garantie sert à financer ces dépenses. S’il reste une part du dépôt de garantie, elle sera restituée 2 mois après la fin du bail.

Pour le dépôt de garantie et pour la caution, l’aide dite Loca-Pass, du site aidologement.com permet également d’obtenir une avance sur le paiement du dépôt de garantie et une caution supplémentaire pour les étudiants de moins de 30 ans dans le besoin.

Si vous passez par une agence immobilière, des frais d’agence sont également dus à l’entrée en location, que le logement soit vide ou meublé. Le montant de ces frais du locataire doit être inférieur à celui des frais supportés par le bailleur. Par ailleurs, il ne peut pas excéder un certain plafond, calculé en fonction de la surface du bien et de sa situation géographique (entre 8 et 12€ par m² habitable).

Enfin, concernant le loyer, la loi Duflot de 2014 avait prévu d’encadrer les loyers par décret, surtout sur Paris. Si le texte était attendu pour ce début d’année, il a finalement été repoussé à l’été. On ne peut pas encore dire pour l’instant si la rentrée universitaire de septembre 2015 sera concernée ou pas.

Les précisions sur la colocation


La colocation est particulière en ce qu’elle rassemble plusieurs locataires pour un seul bailleur. Cela peut soit prendre la forme de plusieurs baux (un pour chaque locataire), soit un bail unique commun (ce qui est plus courant en pratique).

Si les locataires font un contrat de bail chacun :


- En théorie, chacun paie sa partie du loyer et sa partie des charges, et son garant ne s’engage que pour sa partie du loyer. Mais il arrive souvent en pratique qu’une clause de solidarité soit insérée dans l’ensemble des baux ;
- Chaque colocataire quitte le logement commun à son tour, sans que cela ne remette en cause le principe de la colocation pour les autres locataires ;
- L’assurance et les aides au logement sont personnelles.

Si les locataires signent le même contrat de bail :


- Une clause de solidarité lie les locataires pour le paiement du loyer et des charges. Il faut choisir ses « colocs » avec beaucoup de soin car si l’un d’eux ne paye pas, le propriétaire peut demander aux autres de payer l’ensemble du loyer ;
- Le garant doit se porter caution pour l’intégralité du loyer, donc pour l’ensemble des locataires ;
- Si un locataire décide de partir, il faut soit modifier le bail d’origine pour inclure un nouveau colocataire choisi par le bailleur ET les locataires restants, soit continuer la location dans les mêmes conditions avec un locataire de moins, soit mettre fin au bail pour tous les locataires ;
- Le contrat d’assurance multirisque habitation responsabilité civile doit être commun à l’ensemble des locataires, mais les aides au logement restent personnalisées.

Cet article est proposé en partenariat avec LegaLife : site proposant un accompagnement juridique simple et accessible aux TPE/PME et aux particuliers. Cette solution permet à leurs membres de gagner du temps et d'économiser de l'argent face à leurs problématiques juridiques.


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29.06.2015

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