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Gel des loyers à la relocation : la mesure qui va aggraver la situation des étudiants

L'avis de Frederic A. Pelouze président de l'association de consommateurs Openconso sur l'encadrement des loyers.

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Depuis les résultats du bac le 12 juillet dernier, le marché du logement étudiant bat son plein. Or, pour les 2 318 700 étudiants, la réalité est dure : la demande explose, l’offre stagne et les prix flambent. A l'inverse des autres superficies, les loyers des studios qui représentent 25,8% du marché locatif, ont considérablement augmenté. En dix ans, leur loyer est passé de 354 euros à 442 euros (+ 24,9%). Une hausse nettement supérieure à l'inflation, qui était de 19,8%.

Cécile Duflot, ministre du Logement, a annoncé récemment une mesure d’urgence pour répondre à la crise du logement : geler les tarifs à la relocation par décret dès le 1er août prochain.
La règle sera simple. Lorsqu’un nouveau locataire s’installe ou que le bail change, le montant du loyer ne pourra pas dépasser l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) — calculé tous les trimestres par l’Insee. Plus d'information sur cette mesure ici

Beaucoup d’étudiants s’imaginent que ce décret va tout changer. En fait, il n’en est rien, il risque même de les desservir. Explications.

Contrôler le gel effectif du loyer par le propriétaire, comment faire ?


Les étudiants auront très peu de moyens de vérifier si le propriétaire respecte la loi car le propriétaire ne sera pas obligé d'indiquer dans le nouveau bail le montant du loyer antérieur. La tentation sera donc grande pour le propriétaire de ne pas respecter l'IRL car le locataire n'aura aucune base de comparaison Que faire en cas de doute ? Si vous soupçonnez le propriétaire de ne pas tenir compte de l'IRL, vous pourrez vous tourner vers une commission de conciliation puis porter l'affaire devant la justice. Peu d'étudiants voudront s'engager dans ce genre de démarche longue et coûteuse.
Au mieux, ce décret ne changera rien à très court terme. Au pire, il risque de créer un marché noir et faire baisser la qualité des logements.

Le développement d’un marché "noir"


Le gel des loyers à la relocation n’est rien d’autre qu’une réduction artificielle des prix. Les propriétaires vont donc nécessairement chercher à se rapprocher du véritable prix de marché en contournant la nouvelle réglementation en créant par exemple un marché noir, ce qui réduira à néant l’effet attendu de la mesure. Dans les zones géographiques comme Paris où la demande de logements est bien supérieure à l'offre, des pratiques de « pas-de-porte » et de « reprise », déjà constatée sans cette mesure (le propriétaire exige du nouveau locataire un versement occulte) vont donc se développer.

Que faire ? Verser un backchich peut peut-être vous aider à mettre votre dossier en haut de la pile. Mais vous n’en avez aucune garantie ! Et une fois le pot-de-vin versé, vous n’aurez aucun moyen de vous retourner contre l'agent immobilier ou le propriétaire. Il vaut donc mieux éviter de rentrer dans leur jeu car vous pouvez tout y perdre.
Ce qui est sur c’est que seuls les étudiants les plus fortunés pour payer le pas de porte auront accès à ces logements. Les plus démunis seront exclus du marché. Voilà comment une mesure sensée protéger les plus nécessiteux conduit à la création d’un marché à deux vitesses.

En définitive, cette mesure va produire un effet exactement contraire : accroitre la pénurie de logements au détriment des 2 milions d'étudiants parisiens. Pour solutionner le problème du logement, il faudra nécessairement mettre en œuvre une politique visant à accroitre l’offre de logement.

Article rédigé par Frederic Pelouze et Bastien Le Coz de l'association OpenConso @openconso

OPENCONSO est une association 2.0 qui défend les consommateurs, les usagers du service public et les contribuables. Porte voix d’une génération de consommateurs informés, réactifs et connectés, OPENCONSO se bat pour une société plus transparente, où l’information, les biens et les services sont accessibles à tous, n’importe où, n’importe quand.

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