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Le contrat de Bail (location et colocation)

Pour la location de votre logement étudiant : voici nos conseils pour vous aider à signer en toute sérénité

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Louer un appartement peut devenir un casse-tête entre les contrats à signer, la caution à payer, l'assurance à trouver obligatoirement, le propriétaire très exigent qui veut rien lâcher, voici nos conseils pour signer votre contrat de bail...

Le contrat de Bail (ou contrat de location) est important à lire et relire pour être conscient de vos obligations (la plus grosse étant de payer un loyer chaque mois) mais aussi de celles du propriétaires et éviter des mauvaises surprises. Vous devez réclamer la signature du contrat bail si celui-ci n'est pas mis en place par le propriétaire (si il refuse son attitude montre bien qu'il faut se méfier de ses services et éviter de louer un bien avec lui...). Si aucun bail n'est signé pendant votre location, vous ne pouvez pas percevoir les aides de la CAF ( APL ou ALS : aides au logement ), et votre situation peut être très précaire au sein du logement (le propriétaire peut vous virer du jour au lendemain)

Le contrat de Bail est une obligation légale


La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit et signé par le propriétaire et le locataire.
Le bail peut être établi directement entre le propriétaire et le locataire (sur papier libre), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier, notaire...). Il doit être fait en deux exemplaires originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie (+ 1 version pour chaque caution).
Chaque contrat de Bail est différent selon les propriétaires et les logements car les clauses ne sont pas les mêmes et les conditions souvent différentes. Certaines clauses sont obligatoires (comme le montant du loyer)

2 autres obligations du propriétaire


Le propriétaire doit proposer un logement d'une surface habitable d'un minimum de 9m2. Mais les 2 autres obligations légales sont les suivantes :
Quittance de loyer : il doit vous délivrer gratuitement une quittance de loyer à chaque loyer payé - document qui atteste que le propriétaire a bien reçu votre paiement de loyer et charges. Ces quittances vous seront demandés ensuite dans diverses situations, elles sont importantes à conserver (assurance, démarches en tout genre, emprunt... lors d'un premier achat etc).
Effectuer un état des lieux lors de l'entrée (pour statuer l'état générale de l'appartement) et de la sortie (pour vous prémunir de recours à la caution)

Logement vide ou meublé les différences de contrat de Bail


Logement vide
Le contrat de bail est d'une durée de 3 ans, renouvelable.
Le propriétaire peut vous demander de quitter le logement avec un préavis de 6 mois. Attention, il doit avoir un motif légitime et sérieux pour vous demander de partir)
Vous pourrez décider de partir à n'importe quel moment (en respectant un préavis de 3 mois).
Logement meublé (lit, placard, frigo, plaques, four... sont fournis)
Le contrat de bail est d'une durée minimale de 1 an ou 9 mois pour les logements étudiants.
Le Propriétaire ne peut pas vous demander de partir avant la fin des 12 ou 9 mois.
Vous pourrez décider de partir à n'importe quel moment (même avant les 12 ou 9 mois, en respectant un préavis de 1 mois).
Aucune tacite reconduction dans le cas d'un contrat de bail de meublé étudiant.

La Caution, Le dépôt de Garantie


Les propriétaires veulent se rassurer face aux impayés et demandent aux locataires des cautions solidaires du paiement des loyers (souvent les parents). Si vous ne payez plus le loyer, le propriétaires ira demander le paiement à votre caution qui s'engage à payer lors de la signature du contrat de bail (la personne caution doit être présente lors de la signature du contrat de bail et doit conserver un exemplaire)
De nos jours les bailleurs propriétaires n'hésitent plus à demander 2 cautions
Le dépôt de garantie représente une somme d'argent (1 mois de loyer) bloquée dès le départ de la location, en réserve, si jamais vous dégradez le logement, ainsi le propriétaire gardera la somme du dépôt pour réaliser des travaux de réparation... à négocier lors de l'état des lieux de sortie.
Pour la caution et le dépôt de garantie vous pouvez bénéficier d'Aides LocaPass

Les augmentations de loyer


Une clause existe forcement dans votre contrat de Bail - Chaque année et seulement une fois par an le propriétaires peut augmenter votre loyer sans même vous en informer à l'avance (selon les modalités de la clause - un indice trimestriel de l'INSEE sert de référence )... cependant attention si si le bailleur ne fait pas ces augmentations chaque année, du jour au lendemain il peut aussi rétroactivement calculer sur 5 ans les arriérés de loyer correspondant aux révisions prévues dans le bail qui n'ont pas été encore appliquées (article 2277 du code civil) . En gros il fait un gros rattrapage de loyer d'un coup et vous êtes obligé de payer... encore une clause à négocier avec lui dès le départ !
Depuis août 2015 (loi Alur) le contrat de bail doit aussi contenir le montant du loyer précédent - si le précédent locataire a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature de votre bail : le contrat de bail doit contenir le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer.

Sous-Location


Si vous pensez faire de la sous-location à un moment donné - à négocier et intégrer directement dès le départ dans le contrat sinon elle sera illégale. 'Plus d'infos sur la sous location



Le contrat de BAIL et la COLOCATION
La colocation peut donner lieu :
soit à plusieurs contrats de bail (autant de contrats de bail que de locataires), le propriétaire accorde à chacun un droit de jouissance exclusif sur certaines pièces de l’appartement, et un accès à usage commun pour certaines autres pièces, telle la cuisine ou les sanitaires ;
soit à un contrat de bail unique, signé par tous les colocataires : dans ce cas, le propriétaire signe un seul bail avec tous les colocataires, vous laissant ainsi vous débrouiller entre vous.
Le bon déroulement d'une colocation commence par une bonne situation contractuelle.

Colocation avec plusieurs contrats de bail
Paiement du loyerChacun pour sa pomme - Chaque colocataire signe avec le bailleur un contrat de location (bail) indépendant. Il paye individuellement son loyer et ses charges au propriétaire.
Caution
Le bailleur peut dans certains cas demander le cautionnement d’un tiers qui se porte garant du paiement des sommes dues par le colocataire en cas de défaillance de celui-ci.
La caution n’est engagée que dans la limite du loyer et des charges dont est tenu chaque colocataire et pour la durée du contrat conclu avec chacun.
Congé donné par les colocataires
Chaque colocataire peut peut partir (avec préavis) sans que cela n’entraine de conséquences sur les autres contrats de location. Le bailleur peut alors choisir un nouveau colocataire, sans nécessité d’avoir l’accord des autres colocataires. Dès lors qu’il a donné congé, le colocataire doit pouvoir obtenir la restitution de son dépôt de garantie dans le délai fixé par la loi ou par le contrat.
Durée du bail
Le bailleur peut moduler la durée du contrat en fonction de la qualité de chaque locataire (exemple : en location meublée, le bail sera consenti pour une durée de neuf mois aux étudiants et pour une durée d’un an aux colocataires n’ayant pas ce statut).
Assurance
Chaque colocataire doit souscrire un contrat d’assurance multirisque habitation-responsabilité civile auprès de l’assureur de son choix.
Aides au logement
Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la CAF.

Le contrat de Bail unique pour la colocation
Chacun des colocataires signe le même bail qui est commun à tous. Chacun doit comme le bailleur en conserver un exemplaire. Tous les colocataires sont égaux face aux propriétaires.
La clause de solidarité
La clause de solidarité dans le bail est la plus importante clause du contrat unique - elle a des conséquences importantes sur les obligations des uns et des autres, y compris de celui qui a donné son congé et quitté les lieux. La clause de solidarité est une mention qui indique que chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité de toute somme due au propriétaire (loyer, charges, réparations locatives) jusqu'à l'expiration du bail en cours. En cas de solidarité, le congé adressé par le bailleur à un seul locataire vaut pour les autres. En l’absence de clause de solidarité, le bailleur doit en principe adresser, à chaque colocataire en nom propre, certaines notifications : la proposition de renouvellement de bail, le congé.
Paiement du loyer et des charges : solidarité indivisible
En pratique chaque locataire paie une partie du loyer et des charges au bailleur à l’échéance convenue (exemple un tiers du loyer et des charges s’il y trois colocataires). Mais il faut savoir que chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives). Même en l'absence de clause de solidarité ! Le choix des colocataires avec lesquels on s’engage est donc essentiel. Si un colocataire est contraint de payer plus que la partie de loyer, il pourra se retourner contre son ou ses colocataires et les poursuivre le cas échéant en justice pour obtenir le remboursement des sommes excédant sa part.
Caution
Le bailleur demande très souvent le cautionnement d’un tiers qui se portera garant du paiement des loyers par le colocataire en cas de non paiement de celui-ci.
Il peut être demandé une caution par colocataire (voir plus). Si le cautionnement prévoit une solidarité entre les cautions, la caution solidaire de chaque colocataire pourra être tenue au paiement de l’intégralité du loyer... votre solidarité engage même les cautions !
Sauf clause contraire, la caution est généralement engagée pour la totalité du loyer et l’ensemble des colocataires : en cas de départ de l’un des colocataires, la ou les personnes qui se portent caution restent alors tenue au paiement des loyers par les colocataires restant, jusqu’à l’expiration du bail en cours. Il est donc important de bien mesurer cet engagement et d’inclure dans l’acte de caution une clause limitant la portée de leur engagement.
Congé donné par les locataires
Différentes hypothèses peuvent se présenter : soit tous les colocataires donnent congé pour la même date au bailleur, soit un ou plusieurs colocataires souhaitent quitter le logement à des moments différents alors que d’autres souhaitent poursuivre la location.
Un colocataire souhaite quitter le logement
Le locataire qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur (par lettre recommandée avec AR, en respectant le préavis) ; à défaut il reste tenu au paiement du loyer et des charges.
Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux. Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location. Si un nouveau colocataire lui est substitué, ce qui ne peut se faire qu’avec l’accord du propriétaire bailleur, un avenant du premier contrat de bail devra être réalisé. Le bailleur ne peut pas en revanche imposer dans le bail un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.
Le dépôt de garantie ne peut être restitué que à la fin du bail, soit quand tous les colocataires seront partis. Ainsi, c'est aux colocataires de s'arranger pour revendre la caution à ceux qui arrivent.
Assurance
Comme tout locataire, les colocataires doivent souscrire un contrat d’assurance multirisque habitation-responsabilité civile. Ils peuvent souscrire un contrat auprès du même assureur et au nom de tous les colocataires.
Aides au logement
Qu'il soit unique ou qu’il y ait plusieurs contrats de location, chaque colocataire peux bénéficier d’une aide au logement en rapport avec la partie du loyer qu’il paye. Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la CAF.

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Melanie
27.06.2016

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